Competenze manageriali e sociali per la gestione condominiale
La concezione attuale di condominio rende difficile uscire da una visione che vada al di là degli aspetti infrastrutturali, come muri, impianti, parti comuni, parti individuali, servitù, contratti, spese condominiali.
In realtà il condominio dovrebbe essere caratterizzato dalla presenza di una comunità di persone, siano essi proprietari o affittuari, che condivide gli spazi comuni e le regole che li governano, di modo che questi possano essere da supporto alla quotidianità degli abitanti promuovendone il benessere.
Questo aspetto passa sovente in secondo piano, anche perché le stesse figure che sono al centro di questo sistema, gli amministratori di condominio, per necessità o per impostazione normativa, sono portati a focalizzare la propria attività sugli aspetti più strutturali e tecnici della gestione.
In Italia la figura dell’amministratore di condominio è caratterizzata da un panorama particolarmente frammentato. Da un punto di vista numerico, di fronte ad una media europea di circa 16.000 amministratori, il numero di quelli attivi in Italia è indicativamente compreso tra le 270.000 e le 300.000 unità. Di questi solamente 20.000 – 50.000 sono amministratori di professione, mentre per il resto si tratta di amministratori che gestiscono solamente il proprio condominio, oppure fino a 4 condomini come secondo lavoro. Questo ha portato negli anni ad una generale sfiducia da parte degli abitanti nei confronti di questa figura professionale.
Risultato di questo stato di cose è un sistema inefficiente, che produce contenziosi tra gli abitanti e difficoltà nella gestione anche ordinaria dell’immobile.
L’ambito abitativo è inoltre sempre più in crisi. Come evidenziano alcuni studi, tra il 1991 e gli anni immediatamente anteriori alla crisi economica, si è assistito ad un deciso aumento dell’incidenza della voce “casa” sul budget familiare. Un trend che è proseguito anche nel corso degli ultimi dieci anni, se non addirittura aumentato, visto che nel 2012 Banca d’Italia ha determinato che la sovraesposizione reddituale per la casa – ovvero spendere più del 30% del proprio reddito per il canone di affitto o il mutuo – riguarda il 10% del totale delle famiglie e ben il 37% di quelle in affitto. Altro dato cruciale è l’aumento degli sfratti per morosità, più che raddoppiati tra il 2005 e il 2014, anno in cui se ne sono contati circa 70mila (Min. dell’Interno 2016).
La casa è quindi anche il luogo dove emergono, prima che in altri contesti, alcune problematiche sociali e l’amministratore condominiale è una delle figure che per prime intercetta questi segnali. Purtroppo, proprio per il modo in cui è andata a caratterizzarsi questa professione, nella maggior parte dei casi queste informazioni non vengono prese in carico, rischiando di favorire l’acuirsi del disagio.
Obiettivi della ricerca
Partendo dalle problematiche ora descritte la ricerca intende porre l’accento sulle possibili nuove competenze attraverso le quali l’amministratore può intervenire in maniera innovativa sul “pianeta casa”. Nello specifico si intende:
- ipotizzare l’arricchimento delle competenze di carattere sociale del sistema “amministrazione condominiale”, magari con figure ad hoc che supportino l’amministratore classico e che possano sia guidare la comunità abitativa verso soluzioni condivise ed innovative, sia intercettare il disagio ed affrontarlo tempestivamente con gli strumenti adeguati;
- proporre un percorso formativo che produca questo tipo di competenze specifiche per l’amministratore o le figure di supporto che possa sfociare in un marchio di qualità provinciale ad uso degli abitanti.
Il progetto è finanziato dalla Provincia autonoma di Trento e realizzato dalla Fondazione Franco Demarchi con la collaborazione di Community Building Solutions CBS srl Società Benefit